近日，最高人民法院印发了《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（“《纪要》”，法〔2026〕137号），围绕统一房地产开发企业破产案件中的法律适用问题、稳妥有序处置房地产项目债务风险、促进房地产市场平稳健康发展、依法保障各方主体合法权益提供了系统性规则指引。
“在研究和审理房地产企业破产案件时，不仅要关注传统的债务清理和市场退出，更要将房地产业发展的新阶段特征、中央宏观政策要求和社会治理目标融入其中。”
——杜万华
当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产市场供求关系发生重大变化，“加快构建房地产发展新模式”、“推动房地产高质量发展”成为面向“十五五”新起点的重大决策部署。《纪要》的出台，契合了当前房地产市场所处的历史阶段，充分考虑到了“房地产市场深刻调整”的特殊周期，锚定房地产开发企业（“房开企业”）破产案件中的痛点、堵点问题，提供了体系化、规则化的解决方案。
在规则体系层面，《纪要》横向衔接《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（“《建工解释二》”，法释〔2026〕12号）等实体规范，纵向呼应《中华人民共和国企业破产法（修订草案二次审议稿）》（“《破产法修订草案》”）的修法方向，收拢《全国法院民商事审判工作会议纪要》《全国法院破产审判工作会议纪要》等既有裁判规则，配合《关于完善商品住房销售制度的通知》等制度安排，多维联动协同，为房开企业破产全流程提供了一组体系化的规则集群。
方达破产业务团队组织对《纪要》进行了学习研究，并整理如下。
《纪要》主要内容
《纪要》共36条，主要包括以下八部分：
- 一、总体要求
- 二、案件管辖和管理人指定
- 三、债务人财产的认定和追收
- 四、购房人权利保护
- 五、债权申报和审核
- 六、续建及融资
- 七、破产财产处置和债权清偿顺序
- 八、工作要求与监督问责
要点体现
根据我们的初步学习，《纪要》至少具有以下五大要点：
- 巩固并延伸“保交楼”“保交房”工作成效的系统化措施
- 保障和平衡不同类型购房人的合法权益
- 加强细节规则供给，提升债权清偿及房屋交易的可预期性
- 以“效果+效率”为目标：司法管辖、合并破产、管理人选任、监督问责等定制化多维机制的建立
- 与《建工解释二》《破产法修订草案》等规则规范的联动及新发展
1. 巩固并延伸“保交楼”“保交房”工作成效的系统化措施
《纪要》将巩固并延伸“保交楼”“保交房”工作成效作为贯穿全文的主线目标，从复工续建、融资保障、项目处置、外部协同等维度，构建了一套全链条、系统化的措施体系，具体措施包括：
- 保障破产受理前已开展保交楼工作的稳定性、连续性、可预期性：破产申请受理前，因保交楼、保交房需要，相关主体经地方政府协调与房开企业签订的代管、代持、代建等协议，管理人不得根据企业破产法相关规定主张解除、撤销或确认相关协议无效。（第8条）破产前债权人按照项目属地政府要求为复工续建提供的融资，确实用于债务人项目复工续建的，比照共益债务清偿。（第26条第3款）
- 续建再提速：第一次债权人会议召开前，法院即可审查批准管理人提交的续建方案，许可并监督管理人立即组织实施。（第24条第2款）
- 原施工单位的交接义务：若原施工单位不同意复工并拒绝移交施工资料办理退场交接手续的，法院可依管理人申请对其采取强制移交措施，并对其负责人及相关人员采取罚款、拘留措施。拒不移交造成损失的，还应依法赔偿。（第25条第2款）
- 保障续建产生的建工债权清偿：原施工单位按续建方案继续施工产生的工程价款作为共益债务清偿。（第25条第1款）续建融资债权不得优先于续建产生的建设工程价款债权。（第26条第2款）
- 依法维护续建融资债权的优先性：续建融资债权可在项目续建增值范围内优先受偿，但劣后于续建产生的建设工程价款债权；经协商一致，续建融资债权可优先于破产受理前产生的建设工程价款债权或者抵押债权受偿。（第26条第2款）
- 优先采取项目整体处置方式：债务人被裁定宣告破产后，一般优先采取房地产项目整体出售的方式进行处置；整体出售的，破产程序中继续履行的购房合同以及土地出让金等相关公共费用债务一并转让。（第28条）
- 持续完善“府院联动”机制：《纪要》提出，进一步完善“政府主导风险管控和事务协调，法院主导司法程序”的常态化破产府院协调工作机制及问题处置机制，与金融监管、自然资源、住建、市场监管、税务等相关政府职能部门共同研究解决市场化投融资、资产处置、税收减免、信用修复等的堵点、难点及瓶颈性问题。（一、总体要求）人民法院应当坚持在党委领导下，依托府院联动机制，指导管理人梳理事项清单，积极争取属地政府及相关部门的支持。（第32条第2款）
2. 保障和平衡不同类型购房人的合法权益
《纪要》对不同类型购房人的合法权益进行了精细化区分，通过规范管理人的选择履行权，创新设置购房债权人的单独登记、单独分组表决机制，保障和平衡购房人的合法权益：
1. 对管理人选择履行权的规范：
- 以管理人享有选择履行权为原则：管理人对于破产申请受理前成立的双方主要合同义务均未履行完毕的房屋买卖合同，有权依据企业破产法第十八条规定决定解除或者继续履行。（第9条第1款）
- 不得解除的购房合同类型：
- 购房人已全额付款的，不得解除购房合同。（第9条第2款）
- 消费性购房人的房屋买卖合同，管理人应当继续履行。征收拆迁安置户在拆迁补偿协议明确的房屋补偿安置约定，参照消费性购房人确定其债权性质和权利顺位。（第10条）
- 破产受理前已签订合法有效的书面购房合同并办理预告登记的，即便购房人未支付全款，管理人也不得解除。（第11条）
- 破产受理前非消费性购房人与债务人已就商品房、小商铺等签订合法有效的书面购房合同，且破产受理时购房人已合法占有房屋的，管理人不得解除合同收回房屋。（第12条）
- 继续履行合同的购房人义务：在保障购房人权益的同时，满足特定条件的情况下，购房人应当及时支付剩余购房款。经管理人催告后购房人在合理期限内仍未支付剩余购房款的，管理人有权解除合同，购房人因此产生的购房款返还请求权作为普通债权清偿。（第17条）
2. 购房债权人债权单独登记、单独分组表决：管理人应当在债权表中将请求交付房屋的购房债权人作为单独类型进行登记，并将其作为单独表决组，就房地产项目续建、融资等与建设和交付相关事项进行表决，表决权根据表决时已付房款金额确定。（第19条）
3. 明确“一房数卖”的保护顺位：破产申请受理前，债务人一房数卖而成立的数份房屋买卖合同均有效的，应当按照已办理房屋所有权登记或所有权预告登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等确定保护顺位。（第16条）
4. “烂尾楼”按揭贷款问题处理：针对实践中因房屋烂尾而导致购房人既无法取得房屋、又必须继续归还按揭贷款的问题，《纪要》规定，房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，购房人可请求解除担保贷款合同，房开企业应将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人；贷款银行不得就破产程序中未受清偿的债权要求购房人继续承担清偿责任。（第18条）
3. 加强细节规则供给，提升债权清偿及房屋交易的可预期性
基于对《企业破产法》第一百一十三条及司法实践的总结和明确，《纪要》确定了房开企业被裁定宣告破产情况下，破产债权的“九级清偿顺位”，依次为：
1) 商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款
2) 享有优先权的建设工程价款债权
3) 对债务人特定财产享有担保权的债权
4) 破产费用
5) 共益债务
6) 破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金
7) 破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款
8) 普通破产债权
9) 破产申请受理前破产人未支付应付款项的滞纳金、民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等具有惩罚性的债权
（第31条）
同时，《纪要》加强了细节规则的供给，提升了债权清偿及房屋交易的可预期性：
拓宽破产案件中买受人或债权人可行使取回权的情形范围：破产申请受理前，房屋拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达买受人或者债权人的，买受人或债权人可主张相关房屋不属于债务人财产并取回。（第5条）
债务履行期限届满前vs.届满后，达成以房抵债协议的不同处理：
- 破产受理前，房开企业在履行期限届满前与债权人达成以房抵债协议，或与债权人签订房屋买卖合同以担保自身债务履行的，债权人不得要求继续履行交付房屋，应按照原债权债务关系申报债权。前述房屋买卖合同签订后、破产受理前，当事人已办理房屋所有权登记或办理所有权预告登记的，可依法就登记房屋享有相应的优先受偿权。（第13条第1款、第15条）
- 破产受理前，房开企业在履行期限届满后达成以房抵债协议，且不存在恶意损害第三人合法权益、可撤销、不得抵销等情形的，以房抵债协议有效。若折抵债权数额不足以支付全部购房款的，管理人可就该等双方均未履行完毕合同决定是否继续履行；若折抵债权足以支付全部购房款的，抵债购房人权益应当按照纪要相关规定予以保护。（第13条第2款）
值得注意的是：由于“达成以房抵债协议的时间”成为协议效果至关重要的判断标准，在未来司法实践中，协议实际签署日期的证明及举证责任承担标准将可能成为个案中“兵家必争之地”。
不得以个别清偿为由撤销优先债权的以房抵偿：破产受理前六个月内，债务人通过签订以房抵债协议对有财产担保债权、工程款、劳务报酬债权进行清偿的，管理人不得以构成个别清偿为由撤销。（第14条）
4. 以“效果+效率”为目标：司法管辖、合并破产、管理人选任、监督问责等定制化多维机制的建立
以“开发项目所在地”为主要锚点的管辖规则：
- 原则上以开发项目所在地确定破产管辖法院；
- 项目分散在同一设区市不同县域的，由该设区市中级人民法院管辖；项目分散在同一省内不同设区市的，由高级人民法院指定其中一家中级人民法院管辖；项目跨省级行政区域的，报请最高人民法院指定管辖；
- 房地产总部企业破产的，一般应当以其注册地为住所地确定破产管辖法院。（第1条）
持续审慎适用“合并破产”，强调以适用单个破产程序为基本原则：不得仅以关联企业之间存在资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职等情形为由适用实质合并破产程序。（第2条）
择优选定管理人：房开企业一般应通过竞争方式选定管理人，也可随机指定或指定清算组为管理人。管理人团队中应当注意吸收具备房地产开发、建设工程等相关领域专业知识和实务经验的人员，并注意听取主要债权人对管理人选任的意见。预重整协商阶段开展有关辅助工作的中介机构，破产受理后经金融机构债委会或者债权额占三分之二以上的债权人同意，法院可以指定其作为管理人。（第3条）
监督和问责机制：房开企业破产案件纳入"四类案件"，由院、庭长负责监督管理。（第33条）破产案件受理法院发现其他法院存在未依法解除财产保全措施或中止执行程序等情形的，应当立即层报最高人民法院，依规依纪开展追责问责工作。（第35条）
节约司法资源：破产受理法院加强对管理人债权审查认定标准的指导，监督管理人勤勉履职，减少破产衍生诉讼。（第34条第1款）
“涉刑”事项专项规则：房开企业涉及正在进行中的刑事案件，但同时存在因合法经营行为形成的债权，人民法院仍应当依法审查和及时裁定受理破产申请。（第6条第1款）针对涉刑的房开企业破产案件，赃款赃物能够与债务人其他财产相区分的，该等赃款赃物不属于破产财产范围，应通过刑事程序进行发还；若赃款赃物与债务人其他财产混同无法区分的，受害人损失应作为普通债权受偿。（第6条）
5. 与《建工解释二》《破产法修订草案》等规则规范的联动及新发展
2026年6月29日，最高人民法院发布《建工解释二》。2026年8月25日，十四届全国人大常委会第二十四次会议对《破产法修订草案》进行审议，并随后向全社会公开征求意见。该两份文件均对房开企业破产案件的审理及司法实践产生了深刻影响，本次《纪要》亦与之形成了联动，并在此基础上取得了新发展。
1. 承接《建工解释二》核心机制：基于发包人“是否善意”，平衡资质借用相关主体的权益保障
《建工解释二》的核心机制之一，是基于发包人是否“知道”、“应当知道”借用资质情形，对实际施工人的权益进行平衡：发包人订立合同时知道或应当知道借用资质情形的，借用资质主体可直接向发包人主张折价补偿款；除此之外，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形的借用资质主体，以及接受转包或者违法分包的主体只能要求承包人支付折价补偿款或者赔偿损失，并在满足相关条件的情况下向发包人行使代位权。（《建工解释二》第四、六、七条）
《纪要》承继了上述逻辑，并就房开企业破产情形下的特殊情况作了进一步明确：
- 破产的房开企业签约时知道或者应当知道出借资质情形的，即便承包人已经申报债权，借用资质主体仍可直接申报债权、但应与承包人债权作为同一笔债权登记：承包人对外出借资质且发包人订立合同时知道或者应当知道该情形的，承包人已经申报全部建设工程价款债权的，管理人应当将承包人与借用资质主体申报的债权作为同一笔债权登记。借用资质主体仅在承包人受偿范围内按照相应比例就其债权享有直接分配的权利，但不享有承包人在破产程序中的表决权等其他权利。
- 破产的房开企业签约时不知道且不应当知道出借资质情形，或承包人转包、违法分包建设工程的，视承包人、转包人是否进入破产程序的不同情况，实际施工人可向房开企业或承包人、转包人申报债权：
- 承包人、转包人未进入破产程序的，若承包人、转包人未申报全部建设工程价款债权从而影响实际施工人债权实现的，实际施工人可向房开企业代位申报债权并获偿。
- 承包人、转包人已进入破产程序的，实际施工人应当向承包人或者转包人的破产管理人申报债权，不得向房开企业主张权利。（第21条）
2. 与《破产法修订草案》相呼应：规范管理人合同选择履行权的趋势
在实践中，《企业破产法》第十八条所赋予管理人的针对双务合同的选择履行权意义重大。就此，《破产法修订草案》进行了规范，即管理人对三类双方均未履行完毕合同不享有选择履行权，包括许可人进入破产程序的知识产权许可合同，出租人进入破产程序的用于生活居住的房屋租赁合同，以及对承租人营业有重大影响的不动产租赁合同。（《破产法修订草案》第二十一条第二款）
《纪要》在此方向上进一步形成呼应：破产受理前，因保交楼、保交房需要签订的代管、代持、代建等协议，管理人不得根据企业破产法第十八条予以解除。（第8条）破产受理前消费性购房人与债务人签订的房屋买卖合同等，管理人也不得解除。（第9条至第12条）
结语
2026年3月5日，十四届全国人大四次会议开幕，国务院总理李强作政府工作报告指出，“保交房”任务全面完成。至8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会等多部门同日发文，围绕商品房销售、房地产信贷、资本市场融资连推一揽子政策，我国房地产市场高质量发展之路迈入了全新阶段。《纪要》的发布施行正当其时，为困境房企的重整盘活、风险出清提供了体系化的规则供给，也与近期广受关注的《建工解释二》《破产法修订草案》等规则规范形成呼应，共同勾勒出房开企业风险处置、争议解决的全景蓝图。
方达将持续跟踪《纪要》的实践适用，沉淀实务经验，为困境地产项目盘活及风险处置提供专业支持，与各方一道，在法治轨道上为我国房地产高质量发展贡献力量。